Poikkeamis- ja sijoittamisluvat

Rakentamisen tulee olla asemakaavan-, yleiskaavan- tai rakennusjärjestyksen määräysten mukaista. Rakentaminen vaatii aina poikkeamisluvan asemakaava-alueella, mikäli kaavan määräyksistä poiketaan.

Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen ennen rakentamisluvan myöntämistä alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta (RakL 57 §).

Poikkeamiseen tulee olla aina erityinen syy ja sille on esitettävä perustelut sekä arvio poikkeamisen keskeisistä vaikutuksista. Poikkeamisen on pääsääntöisesti johdettava parempaan lopputulokseen esimerkiksi kaupunkikuvan, ympäristön, turvallisuuden, palvelutason, rakennuksen käytön, suojelutavoitteiden tai liikenneolojen kannalta.

Ranta-alueiden suunnittelutarveasiat ratkaistaan poikkeamisluvilla (AKL 72 §). Mikäli ranta-alueella ei ole voimassa olevaa kaavaa, tulee myös rakentamisluvasta vapautetut rakentamiskohteet ratkaista poikkeamisluvalla. Uudestaan rakentaminen (korvaava rakentaminen) ranta-alueella edellyttää poikkeamista kaavoittamattomilla alueilla.

Erityisen syyn lisäksi RakL 57 §:n mukaan poikkeamista ei saa myöntää, jos se:

1. aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle;
2. vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3. vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
4. johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Poikkeamista ei voida myöntää kelpoisuusvaatimuksista, tonttijaosta, maisematyöluvan tarpeesta ja edellytyksistä eikä 46 §:n 1 momentin 2 kohdassa säädetyistä asemakaavan laatimista koskevista sijoittamisen edellytyksistä suunnittelutarvealueella.

Mikäli rakentaminen edellyttää uutta liittymää maantielle tai liittymän käyttötarkoituksen muuttamista, tulee liittymälupaa hakea Pirkanmaan ELY-keskukselta. Liittymälupa haetaan vasta myönteisen suunnittelutarveratkaisun tai poikkeamislupapäätöksen jälkeen.

Merkittävissä asemakaavan vastaisissa rakennushankkeissa on alueidenkäytön suunnittelun kannalta perusteltua muuttaa asemakaavaa. Myös rakennusoikeuden nostaminen tai vapaa-ajan asunnon käyttötarkoituksen muutos ranta-alueella vaativat aina tarkempaa kaavoituksellista harkintaa.

Hakijan on hyödynnettävä poikkeamislupa kahden (2) vuoden ja alueellinen poikkeamislupa viiden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta. Valitusajan umpeuduttua hakijan tulee varmistaa Turun hallinto-oikeudelta, ettei päätökseen kohdistu valituksia (ml. rakentamisluvasta vapautetut rakentamiskohteet). Valitusaika on ilmoitettu valitusosoituksessa, joka on päätöksen liitteenä.

Uuden rakennuspaikan muodostaminen asemakaavoittamattomilla alueille edellyttää suunnittelutarveharkintaa ja sijoittamisen edellytykset voidaan ratkaista erillispäätöksenä ennen rakentamisluvan (toteuttamislupa) hakemista hakijan niin pyytäessä (RakL 43 §). Päätös tunnetaan 1.1.2025 alkaen nimellä sijoittamislupa (maankäyttö- ja rakennuslain aikana kyseessä oli suunnittelutarveratkaisu). Sijoittamisluvat myöntää kaupunginhallitus ja ne valmistelee kaupunkisuunnittelija.

Sijoittamisen edellytyksistä muualla kuin asemakaava-alueella säädetään rakentamislain 45 §:ssä ja suunnittelutarvealueella rakentamislain 46 §:ssä. Täydentäviä määräyksiä esimerkiksi rakennuspaikan vähimmäiskoosta voidaan lisäksi antaa myös esimerkiksi rakennusjärjestyksessä. Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen. Suunnittelutarvealuetta koskevia säännöksiä sovelletaan myös sellaiseen rakentamiseen, joka ympäristövaikutusten merkittävyyden vuoksi edellyttää tavanomaista lupamenettelyä laajempaa harkintaa (AKL 16 §).

Sijoittamisen edellytykset ratkaistaan rakentamislain mukaisesti pääsääntöisesti rakentamisluvan yhteydessä. Jos sijoittamisen edellytykset ovat epävarmat, suosituksena on sijoittamisen edellytysten ratkaiseminen erillispäätöksenä, jotta suunnittelutyö ei mene hukkaan mikäli sijoittamiselle ei olisikaan edellytyksiä. Sijoittamislupahakemukseen liitettävistä selvityksistä säädetään rakentamislain 62 §:ssä. Erillispäätöksenä tehtävä sijoittamislupapäätös on voimassa enintään 2 vuotta, jona aikana hankkeelle on haettava rakentamislupa (toteuttamislupa). Sijoittamislupa ei itsessään oikeuta rakentamiseen vaan rakentamisluvan hakemiseen.

Jos hankkeessa on lisäksi tarpeen poiketa esimerkiksi yleiskaavasta tai rakennusjärjestyksestä, tarvitaan poikkeamispäätös kaavoituksesta. Erillinen sijoittamislupa ja poikkeamispäätös voidaan tarvittaessa käsitellä samassa, kaupunginhallituksen tekemässä päätöksessä.

Jos rakentamishankkeelle haetaan erillistä sijoittamislupaa, hakemukseen ei ole tarpeen liittää selvitystä olennaisten teknisten vaatimusten täyttymisestä. Hakijan hakiessa erillistä sijoittamislupaa suunnittelutarvealueella, tulee hakijan kuitenkin ilmoittaa rakentamislain 84 §:n tarkoittamat tiedot suunnittelijan kelpoisuuden toteamiseksi.

Erillistä sijoittamislupaa ei tarvita, jos kyseessä on ennestään olevaan rakennuspaikkaan tai maanviljelystilaan kuuluvan talousrakennuksen rakentaminen tai asunnon laajentaminen suunnittelutarvealueella.

Mikäli rakentaminen edellyttää uutta liittymää maantielle tai liittymän käyttötarkoituksen muuttamista, tulee liittymälupaa hakea Pirkanmaan ELY-keskukselta. Liittymälupa haetaan vasta myönteisen sijoittamisluvan tai poikkeamislupapäätöksen jälkeen.

Erillisen sijoittamisluvan ollessa myönteinen, voi sen perusteella hakea rakentamislupaa rakennusvalvonnasta. Valitusajan umpeuduttua hakijan tulee varmistaa Turun hallinto-oikeudelta, ettei päätökseen kohdistu valituksia. Valitusaika on ilmoitettu valitusosoituksessa, joka on päätöksen liitteenä.

Erillistä sijoittamislupaa koskeva päätös on voimassa siten, kuin rakentamislain 77 §:ssä säädetään.

Rakentamisluvan kuulemissäännökset koskevat soveltuvin osin myös sijoittamis- ja poikkeamislupahakemuksia.

Naapurin kuulemisella tarkoitetaan sitä, että naapureille annetaan tieto rakennuslupahakemuksen vireille tulemisesta ja heille annetaan mahdollisuus ilmaista kantansa hankkeeseen.

Naapurikuulemisen tarve ja laajuus riippuvat hankkeesta. Luvan hakija voi liittää hakemukseensa selvityksen siitä, että naapurit tai osa naapureista ovat tietoisia hankkeen
kannalta merkittävistä asiakirjoista ja tiedoista sekä selvityksen heidän mahdollisesta kannastaan
hankkeeseen. Lomake löytyy rakennusvalvonnan sivuilta.

Jos naapuri ei suostu allekirjoittamaan kuulemislomaketta, riittää, että luvanhakija kirjoittaa lomakkeeseen todistuksen, miten ja milloin tiedoksianto on suoritettu.

Kuuleminen ei tarkoita sitä, että suunnitelmaa olisi aina muutettava naapurin tekemien huomautusten
mukaisesti. Ensi vaiheessa luvan hakija harkitsee, onko suunnitelmaa tarpeen muuttaa naapurin tekemän huomautuksen takia. Viime kädessä kaupunginhallitus ratkaisee, mikä merkitys naapurin tekemälle huomautukselle on annettava. Naapurilla on kuitenkin muutoksenhakuoikeus tehtävästä lupapäätöksestä.

Kuuleminen on suoritettu, kun lupahakemuksesta on ilmoitettu edellä mainitulla tavalla ja huomautuksille varattu määräaika on kulunut umpeen.

Se seikka, että kuultava naapuri ei vastaa kuulemiseen, ei estä lupapäätöksen tekemistä.

Viranomaisen suorittama kuuleminen on maksullinen.

Naapurin suostumus tarvitaan, kun poiketaan asemakaavasta tai rakennusjärjestyksestä siten, että sillä on vaikutusta naapurin kiinteistön käyttöön tai rakentamismahdollisuuksiin. Suostumusta tarvitaan esimerkiksi silloin, kun rakennetaan lähelle naapurin rajaa.

Tällöin naapurilta tarvitaan kirjallinen suostumus. Naapurin tulee allekirjoittaa suostumuslomake, ja se liitetään hakemukselle. 

Kuuleminen ja suostumus eivät ole sama asia. Jos naapuria on kuultava, lupa voidaan naapurin vastustuksesta huolimatta myöntää, ellei muita esteitä ole. Jos sen sijaan tarvitaan naapurin suostumus, niin lupaa ei voida ilman suostumusta myöntää. Suostumuksen hankkiminen kuuluu luvanhakijalle. Suostumus on annettava kirjallisesti.

Vaikka naapuri antaa suostumuksensa, kaupunginhallitus ratkaisee, täyttyvätkö muut luvan myöntämisen
edellytykset.

Kaavoitus ei voi hakea suostumusta hakijan puolesta, vaan hakijan tulee hakea se itse.